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Le REM de Montréal attire les investissements institutionnels et crée de la valeur localisée

Montreal Gazette Article 3 hero

Alexandre Ménard et Roxanne Gora, experts de Colliers, examinent les effets du Réseau express métropolitain sur la valeur immobilière et les flux d'investissement vers la métropole


Lorsque le système de train léger sur rail du Réseau express métropolitain (REM) de 6,9 milliards de dollars a été annoncé en 2016, cela a déclenché une ruée vers les terrains de la part des promoteurs planifiant des projets commerciaux, de vente au détail et résidentiels autour des 26 stations de transport en commun reliant le centre-ville de Montréal, la Rive-Sud, l'Ouest-de-l'Île, la Rive-Nord et l'aéroport international Pierre Elliott Trudeau. Le REM, dont l’achèvement est prévu d'ici 2027, annonce déjà un boom de la construction à usage mixte qui attire les investissements et augmente la valeur immobilière dans toutes les catégories d'actifs.

Alexandre Ménard, vice-président principal au sein de la division Marchés des capitaux chez Colliers, une société immobilière commerciale de premier plan, note que les opportunités de développement du REM suscitent un intérêt d'investissement extraordinaire à la lumière des prévisions selon lesquelles la région du Grand Montréal pourrait voir les niveaux d'immigration augmenter de manière significative le long du corridor du REM au cours des prochaines années. 

« Les opportunités les plus flagrantes dans les villes de la Rive-Sud et de l'Ouest-de-l'Île où les investisseurs acquéraient de futurs sites d'aménagement ont maintenant trouvé preneur dans la plupart des cas », déclare Ménard. « Le REM stimule les investissements non seulement à l'échelle locale dans la région du Grand Montréal, mais également aux échelles nationale et internationale. Le Canada est déjà perçu comme un pays stable dans lequel investir, et Montréal est maintenant considérée comme l'une des trois grandes villes du pays avec Toronto et Vancouver. 



« Le REM répond au besoin des promoteurs institutionnels d'investir dans des projets d'aménagement et des actifs axés sur le transport en commun, ce qui est conforme aux directives environnementales de leurs politiques ESG. » 

Il souligne ainsi un immeuble de bureaux à usage mixte représenté par Colliers, situé près de la station McGill au centre-ville de Montréal à l'intersection de la ligne REM et de la ligne verte de métro.

« Ce complexe a tout pour plaire, de l’attrait de l'emplacement à la demande démographique, en passant par l'accessibilité au transport en commun », dit-il. « Il coche toutes les cases d'une opportunité d'investissement générationnelle. »

Le REM présente également d'autres opportunités d'investissement sur son tracé. Au fil de l'annonce de l'emplacement de chaque station, des terrains vacants ont été acquis dans le but de construire des projets à usage mixte et résidentiels de grande hauteur.

Ménard souligne le succès des projets le long de la première phase du REM, dont l'inauguration est prévue au printemps 2023. À Brossard, Devimco, un client de Colliers, a créé le premier aménagement REM axé sur le transport en commun, Solar Uniquartier, un développement à usage mixte construit autour de la station de REM du Quartier.

Mais d'autres perspectives d'aménagement sont à plus long terme et spécifiques au marché. Par exemple, à Pointe-Claire, qui sera nouvellement desservie par le REM, un moratoire sur l'aménagement a été imposé jusqu'à ce que les intervenants élaborent une stratégie urbaine à long terme.

« Ailleurs, les infrastructures municipales telles que les réseaux d'assainissement ne sont pas prêtes à desservir de plus grandes populations », dit Ménard. « La véritable valeur de ces aménagements sera perçue au fil du temps, à mesure que les défis seront résolus. À l'avenir, nous verrons peut-être différents modèles à mesure que de nouveaux transports en commun seront annoncés, pour lesquels les autorités municipales et provinciales locales auront davantage leur mot à dire en matière d'aménagement et bénéficieront d'une partie plus importante de l'augmentation de la valeur des terrains grâce à l'acquisition de biens immobiliers autour des futures stations. »

Roxanne Gora, directrice des services d'évaluation et de conseil chez Colliers, note que le REM devrait générer une augmentation de la valeur des terrains à tous les niveaux, en particulier là où la planification urbaine municipale a déjà permis des aménagements à usage mixte et à plus forte densité.

« De nombreuses communautés qui seront desservies par une future station du REM ont envisagé un aménagement axé sur le transport en commun et leurs plans officiels et leur zonage reflètent cela », dit-elle. « Dans l'Ouest-de-l'Île, par exemple, les objectifs d'aménagement du territoire à plus long terme comprennent la densification, l'encouragement des usages mixtes et le renforcement du parc immobilier. »

À ce jour, il existe des exemples de ce que peut accomplir ce travail de planification. Par exemple, les biens immobiliers de l'Ouest-de-l'Île à Pointe-Claire, de part et d'autre de l'autoroute 40 où se prolonge la ligne du REM, ont connu d'importants nouveaux aménagements de moyenne à haute densité au cours des cinq dernières années. Gora rapporte que de nouveaux détaillants emménagent, tandis que des sites vacants ou sous-utilisés prennent vie grâce à une activité commerciale accrue et à des plans d'aménagements futurs. Les caractéristiques démographiques devraient également changer à mesure que de plus en plus de jeunes familles s'installent, stimulant ainsi la croissance du secteur de l'Ouest-de-l'Île.

Gora souligne également le succès des changements de l'aménagement axé sur le transport en commun sur le corridor du Chemin Bates à Mont-Royal, où le rezonage s'adapte maintenant à des ensembles résidentiels à densité moyenne. Des changements de zonage similaires ont encouragé l'aménagement le long du boulevard Henri Bourassa à Saint-Laurent.

Bien que le REM permettra sans aucun doute à certains navetteurs d'abandonner leur voiture, Gora note que la disponibilité de vastes espaces de stationnement autour de certaines stations sera nécessaire pour favoriser l'achalandage.

« Cela permettra aux résidents mal desservis par les transports en commun d'accéder aux stations du REM », dit-elle. « Du point de vue de l'évaluation, en ce qui concerne la connectivité, il ne suffit pas qu'un bien immobilier se trouve simplement à une distance raisonnable d'une artère ou d'une ligne de transport en commun; l'important, c'est plutôt le degré d'accessibilité réel du bien, en fonction de l'avantage apparent pour l'utilisateur final. »

Pour Ménard, tout développement s'appuie sur l'aménagement résidentiel nécessaire pour soutenir un développement commercial, de vente de détail et industriel.

« Dans le Grand Montréal, il y a une forte demande en matière de construction d'ensembles résidentiels », dit Ménard. « Et lorsque l'on ajoute des transports en commun comme les stations du REM, la création de valeur leur emboîte le pas. »

Pour obtenir plus d'informations des experts de Colliers sur l'impact du Réseau express métropolitain (REM) sur le paysage immobilier commercial de Montréal, cliquez ici.

Cette publication a été créée par Content Works, la division de contenu commercial de Postmedia, pour le compte de Colliers.

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Roxanne Gora

Senior Associate | Valuation & Advisory Services

Montreal

Roxanne joined Colliers International and Advisory Services Group in Ottawa in 2015. Currently in an Associate role, she is working towards her AACI designation. Clients like working with Roxanne because of her strong work ethic and the quality and precision of her work. While continuing to enhance her valuation skills and techniques on the various asset types such as retail, multi-residential, land, office and industrial, Roxanne has a particular fascination and passion for built history. As a result, Roxanne is working towards becoming a specialist within the field of Heritage properties.  

Before Colliers Roxanne was a property manager in Montreal, which exposed her to a number of aspects of the real estate industry. In this role, Roxanne was involved with leasing negotations for residential and commercial tenants, the organization and supervision of building systems and operations, and ensuring that the financial objectives of the company were attained. Through this experience she was able to enrich her customer service skills to exceed client expectations.

 

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Michelle Santos

Communications Manager | Canada

Vancouver - Oceanic Plaza

Michelle handles the communications and PR programs for Colliers International in Canada, project manages national initiatives and campaigns, and is a writing coach and resource to Colliers' marketing teams across the country.

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